Продам дом в Самарском р-не в Самаре

Продаю дом с участком. Дом двухэтажный: 1-кирпич; 2- деревяный. Дом-90 м2, участок-198, 4 м2. На первом этаже — кухня-10м2, комната-10м2, ванна и санузел совмещены — 9м2 (выложена плиткой, угловая ванна 1, 4м х1, 4м), котельная ; на втором этаже зал с декоративным камином-20м2, спальня -20 м2, кладовая из которой можно сделать балкон. К дому пристроено помещение под баню из шлакоблоков-9м2. В доме все удобства: свет (35 кВт), центральная вода и канализация, газопровод вдоль участка (проект готов). В доме нормальный, оригинальный ремонт. Постройка 1996 г.. Двор выложен двухцветной тротуарной плиткой. Огорожен декоративным забором под камень.
Для проживания очень удобное место: утром движение без пробок до пл.Революции 7 минут, вечером уже без пробок. В полисаднике растет белая сирень и красная рябина.. Место тихое, соседи спокойные, приличные люди. Позади дома пересечение трех рек: Татьянка, Самарка, Волга. Коровий острой. Зимой там есть лыжня, летом растет ежевика, вдоль берега водяться раки. Есть стоянки для водного транспорта. Удобная транспортная развязка. Рядом магазины, аптека, больница. На данный момент в доме электрическое отопление -оплата без счетчика «по-среднему» (1000 руб/мес.). Рядом планируется застройка стадиона для проведения УЕФА 2018г.
Расчет стоимости дома : цена кв.м. Готового жилья с внутренней отделкой -
30000р/м2х90м2=2700000
цена земли- 15000 руб/м2х198, 4=2976000
итого: 5676000 по рыночной стоимости за кв.м в этом месторасположении.
Я предлагаю-4500000 рублей.
Для сравнения- коммерческая земля в этом районе идет по стоимости 30000-32000 руб/м2.